Schönheitsreparaturen umfassen nach der Definition des alten § 28 Abs. 4 II. BV. nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper nebst Heizungsrohren, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen und sind im eigentlichen Sinn keine Reparaturen, vielmehr gehören sie zur Instandhaltung im Sinne von § 535 BGB. Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Soweit mietvertraglich nichts vereinbart wurde, hat somit grundsätzlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen. Er kann sie jedoch dem Mieter überbürden. In der Regel geschieht dies formularvertraglich. Hierdurch werden die Schönheitsreparaturklauseln zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne von § 305 BGB und unterliegen einer richterlichen Inhaltskontrolle. Wird im Rahmen derselben eine Schönheitsreparaturklausel für unwirksam befunden, verbleibt es wieder beim gesetzlichen Grundgedanken, wonach der Vermieter Schönheitsreparaturen zu tragen hat.
Um die Wirksamkeit der entsprechenden Klauseln bewerten zu können, bedarf es der Überprüfung des genauen Wortlauts. Auch wenn der BGH am 18.03.2015 gleich in drei Entscheidungen (VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13 und VIII ZR 185/14) abermals mehrere Klauseln kassiert hat, gibt es sie noch, die formularvertraglich wirksamen Schönheitsreparaturklauseln.
Im Übrigen macht es einen gravierenden Unterschied, ob der Mieter „regelmäßig“ oder „in der Regel“ zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Die Formulierung „in der Regel“ gibt dem Mieter lediglich eine Orientierungshilfe, während die formularvertragliche Vereinbarung „regelmäßig“ unwirksam ist, da dem Mieter ein starrer Fristplan auferlegt wird, was zu einer unangemessenen Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB führt.
Eine Farbwahlklausel benachteilige den Mieter deswegen unangemessen, weil der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses verpflichtet war, die Vorgabe der Farbwahl zu beachten. Hierfür gibt es jedoch keinen sachlichen Rechtfertigungsgrund. Urteil des BHG v. 22.02.2012 (VIII ZR 205/11)
Soweit der Mieter in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung Schönheitsreparaturen erbracht hat, obwohl hierzu keine Verpflichtung bestand, stehen ihm Ersatzansprüche gegen den Vermieter zu. Diese verjähren jedoch nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monate ab Beendigung des Mietverhältnisses.
Urteil des BGH v. 04.05.2011 (VIII ZR/195/10)T
Da die Rechtsprechung hinsichtlich der Schönheitsreparaturklauseln sehr umfangreich und teilweise immer noch widersprüchlich ist, versteht es sich von selbst, dass hier nur Teilaspekte beleuchtet werden konnten. Fachanwaltliche Beratung bleibt erforderlich.
